Převody pozemků nově

„Osvěta a odborný výklad nového občanského zákoníku běží na plné obrátky,“ uvedla Ing. Jaroslava Nekvasilová, která za Agrární komoru ČR semináře organizuje. K zemědělcům hovoří odborníci z legislativního a právního odboru ministerstva zemědělství (MZe). Jeho ředitel JUDr. Jindřich Urfus již podruhé na této stránce agrární komory vysvětlí, o čem se na seminářích hovoří a o jaká témata je během dotazů největší zájem.

Vzájemné předkupní právo

První skupina dotazů na seminářích, které zatím proběhly v Praze a v Olomouci, se týkala frekventované problematiky v zemědělství, a to stavby na cizích pozemcích. „Historicky vznikl takových staveb velký počet a vlastníci se dotazují na jejich budoucnost. „Už v minulých rozhovorech jsem mluvil o přechodných ustanoveních nového občanského zákoníku. Existence staveb na těchto pozemcích je zajištěna přechodným ustanovením, tedy paragrafem 3055. Znamená to, že tyto stavby budou dál existovat a vlastníci budou i nadále vlastníky samostatných staveb. Vedle této záruky je ale i novinka, která spočívá v určitém omezení dispozice se stavbou na cizím pozemku, to je možnosti jejího prodeje,“ upozorňuje ředitel Urfus a hned i vysvětluje, že tady totiž vzniká předkupní právo. Jde navíc o vzájemné předkupní právo, kterým je vázán jak vlastník pozemku, tak i vlastník té zmiňované stavby. Znamená to, že oba, ať vlastník stavby, co ji chce případně prodat, tak vlastník pozemku, s tímtéž záměrem, jsou povinni si nejdřív nabídnout prodej. Naprosto stejně se to týká jak vlastníka pozemku, který se nejdřív musí zeptat vlastníka stavby, zda nemá zájem o tento pozemek, tak v případě vlastníka stavby, který nabízí prioritně zase majiteli pozemku, na němž stojí jeho budova. „Na to musí pamatovat nově obě strany,“ říká JUDr. Urfus. Vzájemné předkupní právo má tak v budoucnosti přispět ke sjednocení vlastnictví pozemku i stavby.

Záruka trvání nájemní smlouvy

Další typ dotazů směřuje na dosavadní nájemní smlouvy, které byly uzavřeny do konce roku 2013. „Tady bych znovu chtěl poukázat na přechodné ustanovení nového občanského zákoníku, to je paragraf 3074 odst.1, který dává záruky trvání nájmu zemědělské půdy v režimu původního občanského zákoníku.“
Například – pokud má vlastník půdy uzavřenou nájemní smlouvu s trváním od roku 2011 na pět let, do vypršení této lhůty se nic nemění. Bude to stále nájemní smlouva podle dosavadního občanského zákoníku. Ani převod vlastnictví pozemku, třeba na děti, nic nemění. Vycházíme z ustanovení dosavadního zákoníku a podle něj se převodem vlastnictví pozemku nic na nájemních vztazích nemění. Nový vlastník vstupuje do původního nájemního vztahu a jen nájemci oznámí, na jaký účet má směrovat nově nájemné. Je tu tedy záruka dalšího trvání nájemní smlouvy týkající se zemědělských pozemků uzavřené do 31. 12. 2013 až do zániku této smlouvy.

Zákoník dává víc práv a ochrany vlastníkům půdy

Třetí okruh otázek se již týkal nově uzavíraných pachtovních smluv po 1. 1. 2014, a to především možnosti dál podnajímat (podpachtovat) tyto pozemky. Týká se zejména těch zemědělských firem, které chtějí dál rozšiřovat svou výrobu, a to jak v rostlinné, tak živočišné produkci a mají snahu hospodařit na větší výměře. S tím souvisí snaha nově získat půdu buď přímo koupí, nebo pachtem. „Radíme zvýšenou opatrnost, protože nový občanský zákoník dává více práv a ochrany vlastníkům půdy. Tady je citelný rozdíl mezi původní nájemní smlouvou a nově uzavíranou pachtovní smlouvou,“ upozorňuje ředitel Urfus. Pachtýř nyní v rámci nově uzavřené pachtovní smlouvy, tedy už pachtu, nemůže volně dávat do podnájmu takto propachtovanou půdu. K tomu už musí mít výslovný souhlas vlastníka půdy v pachtovní smlouvě. Doposud podle původního občanského zákoníku platil opačný princip, to znamená, pokud si vlastník pozemku výslovně nevyhradil souhlas s podnájmem, mohl nájemce volně podnajímat, což byla rozšířená praxe a mnoho pozemků bylo v evidenci užívacích vztahů k zemědělské půdě LPIS zapsáno na základě podnájemní smlouvy a podnájemce byl příjemcem dotací. V současnosti k tomu bude třeba předchozího souhlasu vlastníka.
„Upozorňujeme zemědělce, když budou mít nové pozemky na základě pachtovní smlouvy, musí mít od vlastníka půdy ve smlouvě souhlas k případnému dalšímu podnájmu (podpachtu), jinak se vystavují riziku okamžitého ukončení pachtu,“ upozorňuje JUDr. Urfus. Jen u dříve uzavřených nájemních smluv vše běží při starém až do doby, na kterou je smlouva uzavřena, po pět a třeba i deset let. Pokud si ovšem již dříve vlastník půdy nevyhradil v původní nájemní smlouvě předchozí souhlas k podnájmu, dodává ředitel Urfus.

zdroj: Eugenie Línková